Congelar y fracasar: como el populismo Mamdani destruiría la asequibilidad
Zohran Mamdani ganó recientemente las elecciones primarias del Partido Demócrata para la alcaldía de la ciudad de Nueva York con una propuesta centrada en congelar los alquileres como solución a la crisis habitacional de la ciudad. La propuesta suena atractiva: proteger a los inquilinos, frenar los aumentos y evitar desplazamientos. Pero, aunque la intención pueda ser noble, la ciencia económica detrás no solo es defectuosa: es perjudicial. El control de alquileres no es una política de vivienda, sino una forma de gestionar la escasez. Como aprende cualquier estudiante de introducción a la economía, fijar precios por debajo del nivel de mercado genera desabastecimiento. No es ideología: es oferta y demanda básica. En el caso de la vivienda, esto implica menos unidades nuevas, deterioro en el mantenimiento y una asignación ineficiente del espacio. Los economistas, desde distintas posturas ideológicas, coinciden: el control de alquileres debilita los incentivos para construir y conservar vivienda. Por ejemplo, Diamond et al. (2019) analizan una ley de la ciudad de San Francisco de 1994 que amplió el control de alquileres a ciertos edificios. A corto plazo, los inquilinos se beneficiaron de protección contra el desalojo. Pero con el tiempo, muchos propietarios convirtieron sus unidades en viviendas ocupadas por sus dueños o en alquileres de corto plazo, lo que redujo la oferta de alquiler en un 15% y aumentó los precios promedio en un 5.1%.
La propuesta de Mamdani repite un error ya conocido: ofrecer alivio momentáneo a un grupo reducido de inquilinos mientras socava la oferta futura de vivienda. Sí, vivir en la ciudad de Nueva York es costoso—pero por eso mismo deben construir más en vez de congelar el mercado. El control de alquileres estanca la movilidad y atrapa a las personas en viviendas que ya no se ajustan a sus necesidades. Glaeser and Luttmer (2003) muestran que, en ciudades con control de alquileres, la vivienda se asigna de forma ineficiente: adultos mayores viviendo solos ocupan departamentos de varios dormitorios, mientras familias jóvenes no pueden acceder a ellos. Eso no es equidad—es disfuncionalidad.
Aunque el congelamiento de alquiler puede aumentar la estabilidad de los inquilinos, eso no siempre es positivo. En mercados incompletos, muchos no pueden asegurarse contra subidas de precios. Personas con mayor movilidad pueden mudarse, pero quienes tienen vínculos profundos con el vecindario—familia, empleo, escuelas—enfrentan altos costos al ser desplazados. Algunos defensores de vivienda argumentan que el control de alquiler actúa como una forma de seguro valioso para estos residentes. Pero la evidencia indica que los beneficios no son equitativos. Ahern and Giacoletti (2022) demuestran que el control de alquileres en St. Paul, Minnesota, benefició desproporcionadamente a inquilinos blancos de clase media, mientras que minorías de bajos ingresos vieron pocos beneficios o ninguno. En propiedades con propietarios ricos e inquilinos pobres, la transferencia de riqueza fue casi nula. Si el objetivo es redistribuir ingresos, la política fracasa: su efecto real contradice su intención. Una revisión más amplia de Kholodilin (2024) encuentra un consenso casi absoluto en la literatura: el control de alquiler reduce la calidad de la vivienda. De las decenas de estudios revisados, todos menos uno concluye que las viviendas reguladas se deterioran más.
La verdadera asequibilidad no se logra castigando a los propietarios ni limitando ganancias, sino ampliando la oferta. Esto requiere eliminar normas de zonificación excluyentes, agilizar permisos, fomentar la densificación y legalizar viviendas multifamiliares cerca del transporte público. Si preocupa la vulnerabilidad de los inquilinos durante esta transición, pueden aplicarse medidas específicas: vales de vivienda, desarrolladores sin fines de lucro y estabilización temporal y focalizada. Pero estas son soluciones parciales—no sustitutos de la construcción. Mamdani ofrece un eslogan populista: congelar los alquileres. Pero los eslóganes no construyen viviendas. Sus políticas reducirían la oferta, aumentarían los precios de mercado y profundizarían la desigualdad entre quienes ya tienen vivienda y quienes siguen excluidos.
Si hablamos en serio sobre la asequibilidad—y no solo de proteger a quienes ya están dentro del sistema—hay que apostar por más vivienda. Y la visión económica de Mamdani no termina en la vivienda. Su propuesta de abrir supermercados administrados por el gobierno municipal, presentada como “justicia alimentaria”, se parece más a un experimento soviético con estética orgánica. Operar un supermercado en la ciudad de Nueva York ya es un negocio de márgenes bajos—las ganancias promedian entre 1% y 2%. El sector es fragmentado y competitivo. En los barrios pobres, la oferta está compuesta principalmente por pequeños supermercados independientes y bodegas. Las tiendas estatales no servirían al público—socavarían a los negocios locales mientras se introduce ineficiencia burocrática. Mamdani no tiene experiencia administrativa que indique que esta idea podría funcionar.
También propone un salario mínimo de $30 la hora para 2030—una cifra impulsada más por estética política que por análisis económico. La ciudad de Nueva York ya ha aprobado un salario de $16.50 para 2025, indexado a la inflación. El plan de Mamdani lo aumentaría a $20 en 2027, $23.50 en 2028, $27 en 2029 y $30 en 2030, seguido de incrementos anuales según inflación o productividad. Aunque las pequeñas empresas tendrían más tiempo para adaptarse, el objetivo es el mismo. Cabe destacar que la ciudad de Nueva York no tiene actualmente autoridad para establecer un salario mínimo superior al del estado. Mamdani lo reconoce, pero insiste en que existen “rutas legítimas” para eludir esta restricción. La mayoría de la literatura académica encuentra que aumentos grandes en el salario mínimo tienden a reducir el empleo o las horas trabajadas, especialmente en pequeños negocios. Subir salarios suena bien en teoría, pero combinados con control de alquileres y supermercados estatales, generan una economía ficticia donde la inversión desaparece, los negocios cierran y los estantes se vacían. Los precios no desaparecen porque lo diga la ley—reaparecen como escasez.
En última instancia, los progresistas no deben repetir los errores de populistas como Donald Trump. Su impulso por revivir la manufactura era comprensible, pero sus aranceles solo aceleraron la desindustrialización. La fantasía económica, sea de izquierda o de derecha, sigue siendo fantasía.
Entre las propuestas que más economistas rechazarían están: congelar los alquileres en todos los departamentos estabilizados y establecer cadenas de supermercados estatales. Otras propuestas son más debatibles en la literatura: construir 200,000 unidades de vivienda en diez años junto con la correspondiente desregulación; guarderías gratuitas universales para todos los niños de entre 6 semanas y 5 años; autobuses municipales sin tarifa; e impuestos más altos a empresas y a quienes ganen más de $1 millón al año. Estas ideas pueden tener méritos—pero a diferencia del control de alquileres, al menos reconocen que toda política pública implica compensaciones económicas.
Referencias:
Ahern, K. R. and Giacoletti, M. (2022). Robbing Peter to Pay Paul? the Redistribution of Wealth Caused by Rent Control.
Diamond, R., McQuade, T., and Qian, F. (2019). The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9):3365–3394.
Glaeser, E. L. and Luttmer, E. F. P. (2003). The Misallocation of Housing Under Rent Control. American Economic Review, 93(4):1027–1046.
Kholodilin, K. A. (2024). Rent Control Effects Through the Lens of Empirical Research: An Almost Complete Review of the Literature. Journal of Housing Economics, page 101983.
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